26 sep Zodpovednosť za vady nehnuteľnosti

Posted at 11:22h in EQ blog by Michaela Holovova

0 Likes

Zodpovednosť za vady nehnuteľnosti

Čo by ste mali vedieť pred kúpou?

Pri kúpe nehnuteľnosti je pre kupujúcich dôležité, aby si zabezpečili, že nehnuteľnosť, ktorú kupujú, spĺňa očakávania. Či už ide o jej technický stav alebo právne aspekty. Platná právna úprava občianskeho práva v tomto ohľade definuje zodpovednosť predávajúcich za vady nehnuteľností a zároveň práva kupujúcich.

Podľa znenia ustanovenia § 499 Občianskeho zákonníka platí:

„Kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.“

Zjavné vady nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti je viazaná písomnou zmluvou, v ktorej je možné zodpovednosť predávajúceho za vady bližšie špecifikovať. Táto zodpovednosť sa delí na zjavné a skryté vady. Zjavné sú evidentné pri bežnej obhliadke nehnuteľnosti, a predávajúci za ne nenesie zodpovednosť. Predávajúci taktiež nenesie zodpovednosť za tzv. právne vady uvedené v katastri, keďže ide o verejné dostupnú informáciu.

Výraz “zjavné vady nehnuteľnosti” označuje nedostatky, ktoré je možné zistiť pri bežnej obhliadke danej nehnuteľnosti. Tie sa líšia podľa druhu nehnuteľnosti (ako napr. dom, byt alebo pozemok) a môžu zahŕňať poškodenú omietku, okno a ďalšie súčasti nehnuteľnosti. Pri pozemku môže ísť o úpravu, ktorá bráni jeho normálnej upotrebiteľnosti. Napríklad: ak je pozemok pokrytý štrkom alebo hlinou, alebo ak je zarastený rastlinami, ktoré je potrebné odstrániť.

V súvislosti s takýmito zjavnými vadami predávajúci nenesie zodpovednosť. Pokiaľ by sa neposkytol explicitný sľub (v zmluve) kupujúcemu, že nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek vád.

Skryté vady nehnuteľnosti

Za skrytú vadu sa považuje chyba, ktorá bráni novému majiteľovi v plnom užívaní nehnuteľnosti, napr. zatekajúca strecha, vlhnúca izolácia či nefunkčné vykurovanie. Tento typ je len ťažko zistiteľné pri bežnej obhliadke. Bežný kupujúci si nemusí chyby nehnuteľnosti všimnúť, a preto je vhodné prizvať na obhliadku aj odborníka, aby stav dôkladne zhodnotil.

Kupujúci môže požadovať primeranú zľavu z kúpnej ceny, výmenu, alebo opravu, prípadne doplnenie toho, čo chýba. V krajných prípadoch môže kupujúci odstúpiť od zmluvy, a to v situácii, ak tieto vady spôsobujú nemožnosť užívať predmetnú nehnuteľnosť. Taktiež, ak predávajúci sľúbil určité vlastnosti nehnuteľnosti a výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád, a to sa nepotvrdí, kupujúci môže od zmluvy odstúpiť.

Kupujúci by mal byť vopred oboznámený s právnymi aj faktickými vadami nehnuteľnosti. Predávajúci je zodpovedný za vady, ktoré nie sú uvedené v katastri a o ktorých kupujúci nebol informovaný napr. o existencii práva tretej osoby k nehnuteľnosti, ktoré obmedzuje nakladanie s ňou.

Následky

Zodpovednosť za vadu môže mať rôzne následky, vrátane možnosti odstúpenia od zmluvy alebo požiadania o primeranú zľavu z kúpnej ceny ako sme už vyššie uviedli. Podstatné taktiež je, aby kúpne zmluvy presne zodpovedali potrebám zmluvných strán. V prípade súdneho sporu je potrebné preukázať nároky spojené so zodpovednosťou za vady nad rámec jej samotnej existencie. Kupujúci musí najskôr správne oznámiť vadu predávajúcemu.

Ak nie je dohodnutá žiadna špecifická záruka, je povinnosťou nadobúdateľa, včas upozorniť predávajúceho na vadu, a to bez zbytočných prieťahov po prevzatí nehnuteľnosti. Takýto vymedzený postup je nevyhnutný pre zachovanie práva osoby, ktorá nadobudla nehnuteľnosť, aby mohla neskôr na súde napadnúť vady tejto veci. Ak tak kupujúci neurobí včas, jeho právo zanikne.

Podľa ustanovenia § 599 Občianskeho zákonníka platí, že:

“Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde len, ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.”

Na záver je nutné konštatovať, že pri kúpe nehnuteľnosti je kľúčové pochopiť zodpovednosti a práva predávajúcich aj kupujúcich. Správne koncipované zmluvy s jasnými ustanoveniami môžu minimalizovať potenciálne konflikty a prípadné súdne spory a zabezpečiť tak hladký proces kúpy.

Späť na stránku Blog