13 júl Kúpa bytu: ako správne postupovať?

Kúpa bytu: ako správne postupovať?

Kúpa bytu je veľkým krokom v živote a môže predstavovať značnú investíciu. Bez ohľadu na to, či ste prvým kupujúcim alebo už máte skúsenosti s nehnuteľnosťami, je dôležité postupovať rozumne. Kúpa bytu sa rozdeľuje do dvoch etáp: hľadanie tej správnej nehnuteľnosti a vybavovanie administratívnych úkonov, ktoré sú nutné pri kúpe. Etapy si môžete rozdeliť do menších krokov, ktoré Vám pomôžu pripraviť sa na kúpu bytu s istotou a bezpečnosťou.

Určte si svoje potreby, požiadavky a rozpočet na kúpu bytu

Prvým krokom je zvážiť, čo od svojho budúceho bytu očakávate:

• Koľko izieb a priestoru potrebujete? ➡ veľkosť nehnuteľnosti,
• Aké sú vaše preferencie vzhľadom na lokalitu, dopravu a okolie? ➡ lokalita nehnuteľnosti,
• Koľko peňazí chcete ste ochotný na kúpu bytu/domu vyhradiť? ➡ rozpočet na nehnuteľnosť,
  • v rozpočte by ste mali zohľadňovať nielen kúpnu cenu bytu, ale aj dodatočné náklady, ako sú poplatky za služby a údržbu.

Hľadajte nehnuteľnosti

Po určení svojich požiadaviek nasleduje druhý krok – vyhľadávanie dostupných bytov/domov na trhu.

Nehnuteľnosti môžete hľadať prostredníctvom online platforiem, inzerátov, avšak odporúčame využiť služby overenej a dôveryhodnej realitnej agentúry. Pokiaľ si vyberiete spoluprácu s realitnou kanceláriou kúpa bytu, či inej nehnuteľnosti je z týchto možností najbezpečnejšia. Tak či onak je potrebné, aby ste dôkladne skúmali dostupné možnosti, porovnávali ceny, polohy, lokality, celkové stavy vybraných nehnuteľností a ďalšie faktory, ktoré sú pre Vás dôležité.

Pri kúpe bytu absolvujte obhliadku

Tretím krokom je samotná obhliadka. Po vybraní potenciálnych bytov by ste ich mali ich osobne navštíviť. Požiadajte o obhliadku a venujte pozornosť celkovému stavu bytu, infraštruktúre, bezpečnosti a možným renováciám. Nebojte sa klásť otázky predajcovi alebo realitnému agentovi.

Nedôverujte prvému dojmu, pretože ten môže klamať. Venovať pozornosť celkovému stavu nehnuteľnosti je veľmi dôležité. Skúste otvoriť dvere, spláchnuť záchod a pustiť vodu. Viete si predstaviť bývať v tomto byte?

Nepáči sa Vám farba stien? Nezúfajte! Farba nie je fixná, tú môžete kedykoľvek zmeniť. Predstavte si byt bez nábytku a zamyslite sa ako by ste ho zariadili Vy. Poriadne zvážte, či Vám priestor vyhovuje a či by bol pre Vás funkčný.

Ak je to možné zoberte zo sebou niekoho, kto sa vyzná a dobre Vám poradí, ako napr. známeho stavbára. Ten bude schopný lepšie posúdiť stav bytu a poskytnúť Vám cenné rady v súvislosti s rozhodovaním o kúpe bytu.

Inšpekcia bytu

Aký je reálny stav bytu, ktorý chcete kupovať? Pri kúpe bytu je vhodné požiadať o nezávislú odbornú inšpekciu vybranej nehnuteľnosti. Ide o stavebno-technické posúdenie nehnuteľnosti. Stavebný inžinier alebo odborník v danom odbore Vám môže poskytnúť objektívnu spätnú väzbu o stave a hodnote bytu, čo Vám pomôže rozhodnúť sa.

Preštudujte si celú dokumentáciu

Kúpa bytu je spojená s veľkým množstvom administratívny a právnych záležitostí. Štvrtým krokom je teda preštudovanie a vyriešenie všetkých administratívnych úkonov.

Niektoré úkony sa týkajú procesu kúpy, iné však musíte vybaviť až po uzatvorení kúpnej zmluvy.

Pred kúpou bytu

• Rezervačná zmluva, príp. zmluva o budúcej kúpe ➡ touto zmluvou si môžete „poistiť“ nehnuteľnosť. To znamená, že o vybraný byt máte vážny záujem a zároveň sa predávajúci zaväzuje, že ho nebude ďalej ponúkať ďalším záujemcom. Vo väčšine prípadov sa nehnuteľnosť rezervuje aj zložením rezervačného poplatku, ktorý sa pohybuje vo výške 3000 – 5000 €.
• Kúpna zmluva ➡ ide o zmluvu prevodu vlastníctva, po ktorej podpísaní sa stávate právoplatným majiteľom nehnuteľnosti. Návrh kúpnej zmluvy vo väčšine prípadov vytvára realitná kancelária, ktorá zastupuje predávajúceho pri predaji bytu. Kúpna zmluva by mala byť po právnej stránke v poriadku, keďže veľa realitných kancelárii má svoj vlastný právny tím alebo s nejakým spolupracuje. Ak však kupujete nehnuteľnosť na vlastnú päsť, mali by ste osloviť právnika s praxou. Kúpno-predajná zmluva podľa zákona musí byť v písomnej podobe a musí obsahovať určité náležitosti. Pred podpisom zmluvy si dôkladne preštudujte jej podmienky a zabezpečte, aby zmluva obsahovala všetky dôležité informácie, vrátane povinností predávajúceho a kupujúceho.
• Návrh na vklad do katastra, list vlastníctva ➡ ešte pred podpisom zmlúv by ste si mali overiť list vlastníctva. Dávajte si pozor na to, či na byt nie je uložené záložné právo buď vo forme exekúcie alebo aj vecného bremena. Výpis z listu vlastníctva Vám vystavia na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza, za poplatok 8 €.
• Odovzdávací protokol.
• V prípade financovania cez hypotekárny úver ➡ je potrebný znalecký posudok, úverová zmluva a poistenie nehnuteľnosti.

• Preberací protokol ➡ do neho si môžete zapísať všetky podstatné údaje, ktoré Vám do budúcna pomôžu vyvarovať sa mnohým nepríjemnostiam napr. pri ročnom zúčtovaní.
• Prepis energií ➡ v prípade, že preberiete byt, predchádzajúci majiteľ by sa mal odhlásiť z odberu energií. Následne je potrebné, aby ste sa ako nový majiteľ prihlásili na odber energií do 3 dní od odhlásenia.
• Zmena majiteľa v bytovej správe.
• Prihlásenie k dani z nehnuteľnosti ➡ daňová povinnosť Vám vzniká 1. kalendárny deň nasledujúceho roka, v ktorom ste byt kúpili. To znamená, že ak ste kúpili byt 22. júla 2023, daňová povinnosť vzniká od 1. januára 2024.
• Nahlásenie rekonštrukcie ➡ v prípade, že je kúpa bytu spojená s rekonštrukciou, je potrebné to nahlásiť príslušnému stavebnému úradu.

Kúpa bytu a s tým súvisiace financovanie i právne aspekty

Piatym krokom je zabezpečenie financovania na kúpu bytu, či už prostredníctvom banky alebo iných finančných inštitúcií. Venujte pozornosť právnym aspektom, ako je vklad do katastra nehnuteľností a prenesenie vlastníckych práv.

Kúpa bytu môže byť vzrušujúcim, ale aj náročným procesom. Správna príprava a informovanosť sú kľúčové pre dosiahnutie úspešnej a bezproblémovej transakcie. Pamätajte, že je dôležité konzultovať so skúsenými odborníkmi a byť ostražitý pri každom kroku procesu kúpy bytu.