10 okt Ako funguje záložné právo v praxi?

Ako funguje záložné právo v praxi?

Nehnuteľnosti a finančné inštitúcie

Záložné právo finančnej inštitúcie je právny mechanizmus, ktorý umožňuje finančnej inštitúcii, ako je banka alebo úverová spoločnosť, zabezpečiť svoje nároky voči klientovi. Záložný veriteľ – finančná inštitúcia – poskytuje klientovi finančné prostriedky napríklad na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti a záložné právo sa zriaďuje v prospech banky. Záložca je majiteľom nehnuteľnosti, ktorá sa zakladá a niekedy zároveň aj záložným dlžníkom, ktorý spláca hypotekárny úver.

Založenie nehnuteľnosti pri hypotéke poskytuje banke istotu, že aj keby nastal problém so splácaním úveru, o požičané peniaze nepríde a dostane ich späť speňažením nehnuteľnosti. Finančná inštitúcia má k nehnuteľnosti, resp. zálohu tzv. „právo k cudzej veci“. 

Záložné právo sa zriaďuje zmluvou medzi bankou a záložcom (vlastníkom nehnuteľnosti). Potrebnú dokumentáciu vypracuje priamo banka. Záložné právo následne vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na konkrétnu nehnuteľnosť.

Ak sa momentálne zaoberáte kúpou nehnuteľnosti, je dôležité skontrolovať jej aktuálny list vlastníctva, aby ste zistili, či na nehnuteľnosť nie je uvedené záložné právo. V prípade, ak sa na danej nehnuteľnosti záložné právo banky nachádza je potrebné ho odstrániť predčasným splatením úveru alebo presunúť konkrétne záložné právo na inú nehnuteľnosť. Bližší postup si popíšeme nižšie.

Z pohľady kúpy nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom banky sa stretávame najčastejšie s dvoma možnosťami:

Predčasné splatenie úveru 

Zostatok úveru je možné splatiť z finančných zdrojov vlastníka, ale najčastejšou používanou možnosťou je úhrada zostatku úveru priamo z financií kupujúceho nehnuteľností. 

V oboch prípadoch je postup podobný. V prvom rade musíte požiadať banku o predčasné splatenie úveru. Po schválení žiadosti o predčasné splatenie banka vystaví vyčíslenie zostatku úveru vlastníka ku konkrétnemu dátumu, tzv. vyčíslenie. Každá banka má inak nastavené procesy a termíny, preto sa pri plánovanom predčasnom splatení úveru vždy informujte s dostatočným predstihom v banke.

Následne sa finančné prostriedky poukazujú na účet uvedený vo vyčíslení zostatku úveru. Banka po úplnom splatení úveru vystaví kvitanciu – potvrdenie o splatení úveru a súhlas na výmaz záložného práva. Katastrálny úrad odstráni z listu vlastníctva ťarchu na základe kvitancie, ktorú na okresný úrad katastrálny odbor zasiela banka. 

Ak k splateniu zostatku úveru dochádza z hypotekárneho úveru kupujúceho, postup je takmer identický. K spusteniu čerpania hypotekárneho úveru kupujúceho však banka pristúpi až po predložení listu vlastníctva založenej nehnuteľnosti s plombou v prospech banky poskytujúcej hypotekárny úver.

Prenos hypotéky na inú nehnuteľnosť, resp. zmena založenej nehnuteľnosti

V tomto prípade sa zaťažená nehnuteľnosť vymení za inú nehnuteľnosť a predávajúcemu naďalej ostávajú pôvodné úverové podmienky. Takáto zmena je taktiež podmienená niekoľkými krokmi. V prvom rade je potrebné požiadať banku o zmenu založenej nehnuteľnosti. Následne dodať znalecký posudok na novú nehnuteľnosť, za účelom posúdenia vhodnosti a hodnoty danej nehnuteľnosti.

Po schválení novej nehnuteľnosti nasleduje podpis záložných zmlúv. Na základe nich dôjde aj k zápisu záložného práva na liste vlastníctva k novej nehnuteľnosti. Po zápise záložného práva k novej nehnuteľnosti banka vystaví kvitanciu, resp. súhlas s výmazom záložného práva z pôvodnej nehnuteľnosti. 

V závere tohto článku zdôrazňujeme, že každá banka môže mať svoje vlastné procesy a podmienky, preto je vždy vhodné konzultovať konkrétny prípad so svojím poskytovateľom úveru alebo finančným špecialistom. Správne pochopenie a uchopenie tohto právneho mechanizmu Vám môže pomôcť pri plánovaní finančných rozhodnutí a zabezpečiť, aby investície do nehnuteľností boli čo najefektívnejšie a bezproblémové.